Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно выбрать и проверить застройщика при покупке квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Перед покупкой квартиры необходимо тщательно изучить портфолио проектов застройщика, проверить все документы. Нелишней будет поездка на стройплощадку, чтобы посмотреть, на каком этапе действительно находятся работы. Убедиться, что договор подпадает под действие ФЗ-214 о долевом строительстве и гарантирует защиту прав и интересов.
Вывод какие документы нужно проверить у застройщика
Но останавливаться в проверке застройщика только на вышеперечисленных моментах не стоит. Риски стоит так же определять по косвенным признакам. Например какие задержки сроков строительства у конкретного застройщика. Какие отзывы инвесторов. Как ведется строительство и какая вероятность, что жилой комплекс вообще достроится.
Чтобы правильно проанализировать документы лучше нанять юриста по недвижимости, а не рисковать деньгами. С этим мы можем вам помочь. Услуга стоит минимальных денег, если сравнивать с возможностью попасть в ситуацию долгостроя, либо в сомнительные условия договора с застройщиком.
Если вы беспокоитесь о своих деньгах, то можете обратиться к нашим юристам по недвижимости GetHom. Они специализируются на проверке застройщиков и помогут проверить документы и договор застройщика.
Какие документы обязаны предоставить?
Их перечень можно найти в ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ст. 20, 21). Вот какой список содержит закон:
- Учредительные документы застройщика.
- Свидетельство о государственной регистрации застройщика.
- Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.
- Утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность и аудиторские заключения за последние три года деятельности.
Документы вам должны предоставить в подлинниках или заверенных копиях. Информация о застройщике должна включать кроме того его фирменное наименование, место нахождения и режим работы, также должна быть сообщена информация об учредителях и участниках, имеющих 5% и более голосов в органе его управления.
Эта информация позволит вам оценить финансовую и юридическую успешность компании, которая занимается проектом. Финансовое положение, отсутствие проблем с законом, длительная деятельность на рынке, успешность предыдущих проектов должны стать дополнительным плюсом в выборе. Обратите внимание на то, что если по какой-то причине документы вам не предоставляют, это повод для того, чтобы насторожиться и уделить ситуации больше внимания.
- Важно, чтобы все документы были выданы и оформлены на одну организацию. Сверяйте все реквизиты и наименования, чтобы на наткнуться на мошенников и перекупщиков. Вы можете самостоятельно перепроверить информацию о застройщике, получив выписки из ЕГРЮЛ и ЕГРН.
- Финансовое положение компании напрямую влияет на надежность проекта, в котором вы собираетесь участвовать. Соотношение прибыли, убытка и задолженности подскажет, достаточно ли у застройщика средств, чтобы завершить проект.
Я доверяю только своим глазам. Проверяем объект вживую
Да, это еще один способ проверить застройщика на вшивость. Конечно, он вряд ли полностью вас удовлетворит, ибо, приехав лично на стройку, вы не получите исчерпывающего представления о ходе строительства. Гулять по стройплощадке запрещено по технике безопасности, можно лишь из-за забора обозревать, насколько шустро бегают оранжевые каски, подгоняемые белыми. Сейчас есть возможность найти онлайн-трансляцию застройщика с камер на объекте и наблюдать за стройкой из дома. Но нет уверенности, что непрофессионал поймет, соблюдается ли строителями технология.
Небольшая ремарка: Эксперты рынка предлагают еще использовать метод «шести рукопожатий». Имеется в виду, что в каждом окружении всегда найдутся люди, так или иначе связанные со строительством. Соответственно, через них и их знакомых можно добраться до людей, непосредственно связанных с застройщиком. Это «шапочное знакомство», якобы, может принести пользу в виде полезной и достоверной информации из первых и живых уст. И предполагается, что эта информация добавит либо сомнений, либо повысит уровень лояльности покупателя к застройщику. Такой способ слишком затратный по времени — когда еще найдется нужный человек, «знакомый моего знакомого». Считаю, что собранной выше информации уже достаточно для дальнейших действий.
Анализ застройщика уже на этом этапе может показать, что с ним лучше не связываться, и дальше нет смысла проверять его надежность. Но если все в порядке, и компания оказалась публичной и зарекомендовавшей себя, то мы переходим к изучению правовых документов.
Сколько времени даётся на то, чтобы принять квартиру
Если в ДДУ не указаны другие условия, после получения уведомления у дольщика есть неделя на то, чтобы подтвердить своё намерение принять квартиру. Обычно для этого нужно договориться с застройщиком о конкретной дате приёмки — просто позвоните ему и назначьте встречу. Саму приёмку можно провести в течение месяца.
Если два месяца прошли, а дольщик так и не принял квартиру, застройщик передаёт недвижимость в одностороннем порядке. Это значит, что покупатель сможет рассчитывать на устранение каких-либо недочётов только по гарантии.
Недобросовестные девелоперы иногда пользуются этим положением, чтобы избежать лишних трат на исправление дефектов. Как это работает: застройщик ссылается на большую загруженность, назначает дату приёмки через два с половиной или даже три месяца, а потом сам оформляет акт приёма-передачи без участия дольщика.
Если вы видите, что ваш контрагент пытается провернуть такую схему, сразу направьте ему письменное уведомление. В уведомлении нужно указать, что вы готовы принять квартиру в установленный законом срок — тогда застройщик не сможет заявить, что вы по собственному желанию проигнорировали приёмку. Обязательно попросите копию этого документа с уведомлением о получении.
Посещаем ранее построенные ЖК
Как говорят, «лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать». Найдите список объектов застройщика и съездите к ним. Совсем хорошо, если получится пообщаться с жильцами. Так вылично «из первых рук» узнаете, не были ли затянуты сроки строительства и каково общее состояние дома.
Чем больше недоделок оставляет застройщик (щели в стенах, плохо работающая вентиляция, высокая слышимость), тем больше времени и денег вам потребуется на приведение новой жилплощади в должное состояние.
Заодно вы сможете понять, стоит ли брать новостройку с ремонтом от застройщика, или лучше взять просто «голые стены» и заказать комплексный ремонт под ключ. Специалисты «Сделано» однозначно советуют второй вариант – капитальный ремонт новостройки длится около трех месяцев и за это время квартиру полностью «подстроят» под ваши нужды начиная от электропроводки и заканчивая качественными настенными и напольными покрытиями.
Заказывать такой ремонт стоит только в надежной компании, которая заключает договор, где фиксирует сроки и цену. Ведь если поиск застройщика можно сравнить с поиском супруга, то поиск надежной ремонтной фирмы – это поиск любовника. Он компенсирует все недостатки мужа, и при этом должен быть надежным и готовым всегда подставить руку помощи.
В любом случае мы желаем вам выбрать надежного застройщика, трезво оценивая всю представленную в широком доступе информацию.
Какие необходимо проверить документы?
Следующий этап проверки строительной компании является общение с ее представителем и изучение документов. Знайте, что вы вправе затребовать их в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Согласно статьям 19-21 указанного закона застройщик обязан предоставить следующие бумаги:
- учредительные документы, устав компании;
- подтверждение факта государственной регистрации в качестве застройщика и постановки на налоговый учет;
- бухгалтерскую и годовую отчетность по результатам работы за последние три года;
- отчет по аудиторской проверке деятельности за последний год;
- лицензию и срок ее окончания.
Практически всю информацию о финансовой деятельности можно почерпнуть из этих документов. Дополнительно стоит проверить разрешительную и проектную документацию по конкретному дому, в котором планируете купить квартиру. Зачастую застройщик торопится заключать договора еще на стадии приобретения участка земли, при этом не имея на руках разрешения на строительство. Рекомендуется дождаться получения застройщиком всех необходимых согласований и только тогда подписывать договор о долевом строительстве.
Как проверить застройщика: самое важное, на что обратить внимание
— Регистрационные и учредительные документы: свидетельство о регистрации, устав, ИНН, соответствие данным в них информации, предоставляемой застройщиком и размещенной на сайте ФНС.
— Сайт застройщика, где должна быть размещена регистрационная документация, данные по сданным в эксплуатацию объектам, необходимая документация и информация по возводимым зданиям.
— Договор страхования, в котором предусмотрены риски замораживания строительства или банкротства застройщика.
— Предыдущие проекты застройщика, в частности, соблюдение сроков их сдачи.
— Финансовая устойчивость застройщика и источники финансирования строительства.
— Судебная активность компании, возбужденные исполнительные производства, присутствие долгов по выплате налогов.
— Наличие информации о застройщике в едином реестре девелоперов и отсутствие данных о нем в реестрах недобросовестных компаний.
— Документы на новостройку: разрешение на строительство и проектная декларация.
— Право собственности или аренды земельного участка, где строится многоквартирный дом.
— Степень готовности дома и темпы строительства.
Риски приобретения жилья в новостройке
Как известно, предупрежден — значит, вооружен. Перечислим основные подводные камни, с которыми можно встретиться при покупке квартиры на первичном рынке.
- Девелопер постоянно переносит сроки сдачи проекта
- Застройщик оказывается банкротом и ЖК превращается в долгострой
- Качество домов и квартир оказываются значительно ниже ожидаемого
- Процедура оформления собственности затягивается по вине застройщика
- Девелопер не исполняет обязательства по созданию социальной инфраструктуры и, например, вместо детского сада строит еще один дом
Еще один значимый пункт в списке «как проверить новостройку перед покупкой» — это узнать способ финансирования проекта, ведь он во многом определяет уровень ответственности компании за свой продукт. Есть несколько вариантов источников денег:
- Собственные средства
Самый оптимальный, но и наиболее редкий случай. В такой ситуации девелоперу не нужно ждать, когда он получит деньги от банка, выплачивать проценты
- Кредит в банке
Наиболее частый выбор. Компания берет определенные обязательства перед банком и вынуждена продавать свои объекты для выплаты долга.
- Деньги
компаний-партнеров
Как оплатить квартиру и не быть обманутым
Мало проверить застройщика и его проекты — надо еще знать, как правильно ему заплатить. Здесь стоит обратить внимание на несколько пунктов.
- Бронирование квартиры
Девелоперы предлагают забронировать квартиру за потенциальным покупателем на некоторый срок. Это стандартная практика, бронирование на несколько дней обычно обходится бесплатно, но если требуется закрепить квартиру на более долгий срок, за это придется отдать
- Заключение договора
Необходимые документы
Обязательно проверяется благонадежность застройщика при покупке квартиры в долевое строительство. Для этого изучаются документы компании, которые должны находиться в свободном доступе для каждого потенциального дольщика. Обычно они располагаются на сайте фирмы, но можно прийти в ее офис и запросить документацию в бумажном виде.
Дополнительно придется обращаться в другие организации. Проверке подвергаются следующие документы:
- Разрешение на строительство. Его можно получить в администрации региона, причем обращаться следует в департамент, курирующий строительство домов в городе. Важно сравнить документы застройщика с оригиналом. Разрешение обладает ограниченным сроком действия, поэтому, если оно просрочено, желательно отказаться от покупки жилья.
- Проектная декларация. Компания, занимающаяся возведением многоквартирного дома, должна иметь проект. Именно на него опираются дольщики при выборе квартиры. В проекте содержится много важной информации, к которой относятся разрешение на строительство, цель и этапы работы, количество и параметры квартир, адрес дома, назначение всех помещений, состав общего имущества, срок сдачи объекта в эксплуатацию. Приводятся возможные риски и даты покупки страховки. Указываются цена строительства дома, список задействованных подрядчиков, поручители и инвестиции, используемые для возведения объекта. Проект публикуется строительной фирмой на сайте до заключения первого договора с дольщиком. В ином случае это будет являться нарушением.
- Результат прохождения государственной экспертизы. Он включается в проектную декларацию. Экспертиза подтверждает, что объект проверен и соответствует требованиям законодательства и строительным нормам. Проверкой занимаются различные государственные органы в каждом регионе. Получить результат застройщик обязан до начала возведения объекта, поэтому, если он отсутствует, это является основанием для отказа в покупке жилья в доме.
- Бумаги на землю. В них содержится статус земельного участка, на котором возводится дом. Для получения сведений можно через интернет заказать в Росреестре выписку из ЕГРН на землю. В ней содержится информация о владельце территории, обременениях или иных ограничениях.
- Уставная документация. К ней относятся устав, свидетельство о регистрации и постановке на учет в отделении ФНС, выписка из ЕГРЮЛ. В этих бумагах должна содержаться достоверная информация, которую можно проверить самостоятельно. Узнать застройщика дома не составит труда: разные выписки из государственных учреждений предлагаются бесплатно в электронном виде.
В каких случаях покупать квартиру в новостройке не стоит?
- Если нет необходимой документации на строительство жилого дома;
- Участок земли под строительство имеет категорию, не позволяющую возведение на нем многоквартирного жилого дома;
- Строки строительства дома многократно переносились;
- Менялся застройщик;
- Квартира предлагается по цене, которая значительно ниже, чем на аналогичные квартиры в том же районе города;
- Представитель компании дает недостоверные или противоречивые данные об объекте строительства;
- Застройщиком выступает индивидуальный предприниматель или вместо застройщика квартиру предлагает генеральный подрядчик, другой инвестор;
- Если предлагается заключить любой другой договор, кроме договора участия в долевом строительстве.
Как проверить застройщика?
Проще всего конечно посмотреть наше видео о проверке застройщика, которое размещено на этой странице. Воспользовавшись описанной там инструкцией, провести анализ всей документации и доступной информации. Конечно качество такого анализа будет в разы ниже, чем анализ проведенный профессионалами. Тем не менее — это лучше чем ничего.
И так, что можно проверить самостоятельно?
- Уставный капитал компании застройщика;
- Учредителей и генерального директора компании;
- Количество реализованных проектов и наличие там просрочек;
- Историю компании по открытым источникам в интернете;
- Отзывы о компании застройщика;
- Наличие задолженностей по исполнительным производствам;
- Наличие судебных споров с дольщиками, подрядчиками и государством.
Что сможем сделать мы в дополнение к вышеуказанным способам проверки:
- Анализ финансовой отчетности застройщика;
- Проверка проектной документации;
- Проверка на наличие аффилированности с лицами, имеющими негативную репутацию;
- Проверка рисков банкротства по методикам Альтмана, Тафлера, Фулмера, Сайфулина-Кадыкова и Зайцевой;
- Анализ соотношения кредиторской и дебиторской задолженности;
- Анализ кредитной нагрузки;
- Анализ информации о реорганизациях, ликвидации
- Анализ правопредшественников и правопреемников;
- Сбор информации о проводимых проверках и их результатах;
- Сбор информации о членстве в СРО, а так же о наличии лицензий;
- Полный анализ судебных дел с участием застройщика;
- Анализ информации о зарегистрированных товарных знаках;
- Анализ репутации застройщика;
- Предоставление отчета о проведенной проверке с заключением юриста о рисках инвестирования.
Проверка документов застройщика на строящийся объект
Декларация проекта. Это исключительно важный документ, который содержит в себе всю необходимую информацию о застройщике и возводимом объекте. Из него можно узнать данные об учредителях и о проектах, завершенных строительной фирмой за последние три года (пустой список свидетельствует о неопытности компании). Здесь же можно почерпнуть сведения о том, чьи средства привлечены для финансирования проекта, узнать, какая фирма является генподрядчиком. Важной частью декларации являются сведения о самом объекте: используемые технологии и себестоимость стройки, планируемые сроки ввода дома в эксплуатацию, подробное описание новостройки.
Разрешение на возведение объекта. Этот документ выдается государственным органом, отвечающим за строительство в конкретном регионе. При отсутствии разрешения застройщик не имеет права использовать средства граждан для финансирования строительства. Необходимо обратить внимание на срок действия документа и сравнить их со сроками, указанными в декларации, и ДДУ.
Если вы покупаете жилье на начальной стадии строительства, поинтересуйтесь типом строящегося дома. Под внешней отделкой их иногда трудно отличить.
Дома из кирпича доказали свою надёжность с годами. Сейчас таким способом возводят дома малой этажности и элитные дома, их стоимость высока, а времени на строительство требуется больше.
Панели дают возможность в сжатые сроки возводить прочные и теплые многоэтажные дома. Их недостатки: плохая шумоизоляция и невозможность перепланировки.
Каркасно-монолитные постройки сочетают достоинства двух предыдущих. Этот тип возведения зданий представляется сейчас наиболее перспективным. Несущая нагрузка ложится на железобетонный каркас дома, что дает возможность планировать расположение комнат так, как захочется будущему владельцу, и каждая стена может быть снесена.
Как купить квартиру в новостройке правильно: поиск и анализ дома
Важным этапом на пути к совершению гарантированной сделки является ознакомление с объектом недвижимости, его соответствие пожеланиям. Выделяют четыре основных типа строящихся жилых домов: «эконом», «стандарт», «бизнес», «премиум». Каждый отличается месторасположением относительно центра города, планировкой, качеством используемых материалов, развитостью инфраструктуры и другими показателями, которые формируют цену.
Покупателю нужно начинать выбор, опираясь на соответствие дома личным потребностям. Такие нюансы при покупке в новостройке квартиры, как район месторасположения, удаленность от центра играют немаловажную роль. Нередко люди хотят приобрести жилплощадь в том же районе, где проживают, так как все кажется знакомым и привычным. Но переезд на другой массив может быть более благоприятным, если технические характеристики нового дома говорят о лучшем качестве.
Покупка квартиры у компании застройщика в сданном доме упрощает дело. Человек, желающий приобрести жилплощадь, может воочию проверить качество объекта, оценить удобство планировочных решений, тип отопления, благоустройство мест общего пользования, а также ознакомиться с технологией и материалами строительства. Можно потребовать документацию, регламентирующую постройку, документы на владение или аренду земельного участка, разрешения на постройку, экспертные оценки.
Если дом находится на стадии строительства, визуально ознакомиться с объектом покупки не получиться, но можно потребовать у застройщика документацию на объект. Помимо технических характеристик, плана, квадратуры жилплощади, можно (и нужно) ознакомиться с такими бумагами, как решение об отводе земельного участка под строительство с указанием этажности будущей постройки, план инфраструктуры, экспертиза проекта.
Компания предоставляет по требованию макет дома, рассказывает о технологиях и темпах работ. Лучше убедиться самостоятельно, идет ли стройка активно, есть ли на площадке рабочие, техника, понаблюдать за скоростью возведения объекта.