Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 250 ГК РФ: сроки и их правовая природа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.
Как происходит прекращение права совместной собственности
По закону, имущество супругов является совместным, если иное не определено брачным договором. В соответствии с п. 2 ст. 38 СК РФ , раздел совместной собственности может производиться в судебном порядке или на основании соглашения, заключенного между супругами. Такой документ может быть подписан до или после расторжения брака. Его обязательно следует оформить в письменной нотариальной форме, иначе он не повлечет никаких правовых последствий.
Каких-либо правил раздела имущества по соглашению нет. Супруги могут распределить собственность между собой так, как считают нужным.
Если прекращение права общей совместной собственности не удалось организовать мирным путем, супруги вправе обратиться с соответствующим иском в суд. После вступления в законную силу судебного решения или подписания соглашения можно направляться за переоформлением имущества в Росреестр.
Следует заметить, что имущество мужа и жены может приобретаться и в долях, при наличии соответствующей договоренности. В этом случае долевая собственность супругов прекращается в стандартном порядке.
Судебная практика по ст. 250 ГК РФ
Позиции высших судов по статье 250 Гражданского кодекса.
Верховный Суд Российской Федерации
- Определение от 30 сентября 2019 г. по делу № А68-8573/2017
- Определение от 30 мая 2019 г. по делу № А79-1505/2018
- Определение от 21 мая 2019 г. по делу № А50-12517/2018
- Определение от 12 апреля 2019 г. по делу № А09-12821/2017
- Определение от 18 февраля 2019 г. по делу № А42-16/2018
- Определение от 8 февраля 2019 г. по делу № А47-9883/2017
- Определение от 19 апреля 2018 г. по делу № А56-38212/2015
- Определение от 4 сентября 2017 г. по делу № А56-38212/2015
- Определение от 10 июля 2017 г. по делу № А40-38025/2016
- Определение от 22 мая 2017 г. по делу № А04-501/2016
Сроки действия преимущественного права
Рассматриваемая статья диктует различные виды сроков, в течение которых действует преимущественное право. На приобретение доли остальным участникам собственности отводится один месяц, если речь идет о сделках с недвижимым имуществом. При отчуждении движимого имущества преимущественное право необходимо реализовать в течение 10 дней. Исчисление срока ведется со дня уведомления собственника. Отказ всех участников собственности от реализации своего права направляется продавцу в письменной форме. Он является основанием для продажи доли постороннему лицу раньше установленного времени.
В комментариях к ст. 250 ГК РФ говорится о том, что указанные сроки – пресекательные, то есть, сроки существования права. Их правовая природа такова, что они не подлежат изменению даже при наличии у собственника уважительных причин, по которым он не смог ознакомиться с извещением о продаже доли. Если же уведомление намеренно было составлено так, чтобы ввести участника собственности в заблуждение, можно говорить о нарушении продавцом своих обязанностей.
Уточнения к норме разъясняют понятие срока исковой давности. Традиционно при подаче исков им считается трехмесячный срок для заявления требования о переводе на участника общей собственности прав и обязанностей покупателя. С другой стороны, этот же срок трактуется как пресекательный.
Применение срока исковой давности начинает работать только после заявление о нем в ходе суда.
В ходе одного из судебных заседаний по делу о преимущественном праве суд указал на то, что закон диктует сроки, в течение которых собственники могут откликнуться на предложение доли недвижимого имущества. Этот срок ограничивается месяцем и исчисляется со дня извещения о намерении продать долю. По юридической природе данный срок является сроком существования права, который в отличие от срока исковой давности нельзя приостановить, прервать или восстановить.
Преимущественное право покупки, регламентированное законодательно, повышает ценность имущества, дает участникам собственности возможность увеличивать свои доли и осуществлять контроль персонального состава совладельцев движимого и недвижимого имущества.
Иск о переводе прав и обязанностей покупателя доли недвижимости
- Исковое заявление составляется по общим правилам, предусмотренным статьями 131-132 ГПК РФ, и подается в районный суд по месту жительства одного из ответчиков, в течение 3-х месяцев со дня, когда о продаже доли стало известно.
- Ответчиками по делу будут продавец и покупатель спорной доли; третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований нужно указать Росреестр.
- При подаче иска оплачивается госпошлина рассчитанной в соответствии с п. 1 ст. 333.19 НК РФ, исходя из цены иска, которая равна стоимости спорной доли недвижимости.
- Сумму, подлежащую выплате продавцу истцом при переводе на него прав и обязанностей покупателя доли необходимо внести на депозит Управления Судебного департамента при ВС РФ. Это следует из разъяснения Пленума Верховного Суда РФ в постановлении от 10.06.1980 года (в редакции от 06.02.2007 года) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судом споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом»
К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:
- Квитанция об уплате госпошлины
- Правоустанавливающие документы на долю истца (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП, если собственность оформлена после 15.06.2016 года)
- Выписка из ЕГРП на весь объект недвижимости
- Справка о регистрации лиц в жилом помещении (по Ф-9)
- Справка о характеристике жилого помещения (по Ф-7)
- Квитанция о внесении денежных средств, подлежащих выплате продавцу, на депозит Управления Судебного департамента (подать иск можно и без внесения депозита; это можно будет сделать по определению судьи в ходе рассмотрения дела)
- Сведения о направлении ответчику и третьему лицу искового заявления с приложением
Судебные дела, связанные с нарушением преимущественного права покупки доли жилья встречаются в практике юристов нашей компании довольно часто.
Профессиональный подход юриста поможет разрешить возникший спор быстро и эффективно. Юрист быстро и грамотно составит исковое заявление, предъявит его в суд, и защитит ваши интересы в суде.
Вправе ли суд отказать в иске об определении порядка пользования жилым помещением?
В научной литературе и судебной практике высказаны две противоположные точки зрения по вопросу о возможности отказа в иске об определении порядка пользования жилым помещением. Согласно первой точке зрения отказ невозможен. Основывается она на доводах процессуального и материального характера. Процессуальные доводы сводятся к тому, что функция суда состоит в разрешении спора. Отказывая в определении порядка пользования, суд отстраняется от разрешения спора. Одновременно с этим нарушается право истца на суд, закреплённое в нормах международного права. Материальные доводы строятся на положении п. 1 ст. 247 ГК РФ, согласно которому владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Из приведённой нормы делается вывод, что если порядок владения и пользования не определён сторонами, то окончательно он должен быть установлен судом.
Согласно второй точке зрения отказ в иске об определении порядка пользования допускается. Так, согласно п. 2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Таким образом, приведённая норма допускает, что не во всех случаях допускается предоставление части общего имущества во владение и пользование отдельного сособственника и предусматривает для таких случаев специальный способ защиты — требование денежной компенсации. Что касается отстранения от разрешения спора и нарушения права на суд, то они были бы в том случае, если суд отказался бы разрешить спор по существу. Поскольку суд вынес итоговый судебный акт, пусть и отказал в иске, функция суда выполнена, право на суд не нарушено.
Период существования преимущественного права можно разделить по меньшей мере на две фазы. Первая из них представляет собой некий режим ожидания: в этот период преимущественное право не позволяет своему обладателю ни получить желаемый объект, ни воспользоваться какими-либо иными средствами защиты. В то же время в рамках данного этапа сам факт наличия преимущественного права может сдерживать обязанных лиц от продажи объекта третьему лицу (чтобы он не достался управомоченному). В течение определенного периода, возможно, достаточно длительного, преимущественное право пребывает в так называемой спящей фазе, в рамках которой управомоченный не может его реализовать. Собственно, преимущественное право может никогда из нее и не выйти (например, если ни один из участников ООО не отчуждал свою долю вплоть до ликвидации общества). Однако при наступлении определенных условий преимущественное право переходит в эффективную фазу, в рамках которой его обладатель имеет уже реальные средства защиты, направленные на приобретение объекта. При этом в зависимости от ряда предпосылок преимущественное право может как единожды оказаться в эффективной фазе, так и предполагать неоднократный переход (например, оно действует в течение всего периода существования ООО при каждой последующей попытке других участников продать долю третьим лицам).
Обстоятельства, выступающие основанием для перевода преимущественного права в эффективную фазу, как правило, представляют собой сделку между обязанным лицом как отчуждателем и третьим лицом как приобретателем объекта. Конечно, до совершения указанной сделки обязанное лицо должно в предварительном порядке осведомиться у управомоченного, не намеревается ли он приобрести объект на предложенных обязанным лицом условиях. Но в реальности, если такого запроса не последует (или он последует, но не будет рассматриваться как оферта ), юридический факт, переводящий преимущественное право в эффективную стадию, — это сделка по отчуждению спорного объекта, совершенная обязанным лицом.
———————————
См., напр., п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 июня 2009 г. N 131 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров о преимущественном праве приобретения акций закрытых акционерных обществ» (далее — информационное письмо N 131). Отмечается, что по австрийскому праву реализация преимущественного права покупки зависит от воли обязанного лица продать объект (§ 1072 АГУ), в то время как в Германии основанием выступает заключенный с третьим лицом договор купли-продажи (см.: Schermaier M.J. Die Umgehung des Vorkaufsrechts durch // Archiv die civilistische Praxis (AcP). 1996. Bd. 196. H. 3. S. 272).
О какой сделке в данном случае идет речь?
1. Приведенный анализ категории преимущественного права показывает, что исследование вопросов, связанных с его обходом, невозможно без предварительного определения сферы его применения. Чем больше сфера действия преимущественного права, тем меньше места остается для случаев обхода.
2. При определении сферы действия преимущественного права можно выделить по меньшей мере четыре возможных подхода, которые по-разному определяют, когда оно может быть реализовано:
1) только при совершении купли-продажи (субъективный критерий — воля обязанного лица);
2) если обязанное лицо посредством отчуждения объекта намерено получить денежные средства (объективный критерий — намерение получить денежные средства);
3) если управомоченное лицо объективно может исполнить обязательства, возложенные на контрагента отчуждателя (объективный критерий — возможность замены третьего лица на управомоченного);
4) если управомоченное лицо отчуждает объект на основании возмездной (или также безвозмездной) сделки (объективный критерий — наличие эквивалента).
В зависимости от того, какой из вариантов будет избран правопорядком применительно к конкретному преимущественному праву, по-разному будут определяться область его действия и сфера его обхода.
3. При определении сферы действия преимущественного права необходимо учитывать наличие или отсутствие таких факторов, как:
- интерес управомоченного лица в приобретении объекта;
- интерес управомоченного лица в контроле за персональным составом участников гражданско-правового сообщества;
- интерес обязанного лица в максимально свободном распоряжении объектом;
- источник возникновения преимущественного права;
- источник возникновения способов защиты обладателя преимущественного права;
- наличие у управомоченного лица иных средств защиты, которые достигают той цели, которой могло бы достигнуть и преимущественное право посредством расширения сферы его действия.
4. Обязанное лицо имеет достаточно большую степень свободы в распоряжении объектом, обремененным преимущественным правом. Она проявляется в возможности:
- принять решение о том, следует ли отчуждать объект;
- распорядиться объектом иным способом, не предполагающим его отчуждение;
- определить, каким способом его отчуждать;
- определить, на каких условиях его отчуждать.
5. При исследовании вопроса об обходе преимущественного права усматривается, что российские суды в рамках данной категории дел устанавливают факт того, намеревалось ли обязанное лицо произвести отчуждение объекта в счет получения денежных средств.
6. При обходе преимущественного права посредством заключения договора мены обход может быть зафиксирован:
- при непродолжительном нахождении полученного по мене объекта в собственности обязанного лица и его последующем отчуждении;
- при разделе объекта, обремененного преимущественным правом, в результате которого небольшая часть отчуждается по договору мены, а остальная часть — посредством купли-продажи.
Спорным представляется вопрос о наличии обхода преимущественного права, когда в рамках обязательственного отношения, возникшего из договора мены, обязанное лицо в ликвидационной стадии переходит к взысканию убытков вместо предоставления и по факту получает денежный эквивалент за отчужденный объект. Вероятно, в подобном случае целесообразно фиксировать обход преимущественного права, только если при заключении договора мены стороны изначально не предполагали исполнение третьим лицом (приобретателем) своих обязательств в неденежной форме, а причина заключения договора мены состояла в намерении осуществить обход преимущественного права покупки.
7. При обходе преимущественного права посредством совершения безвозмездной сделки:
- факта отсутствия у обязанного лица намерения одарить недостаточно для признания обхода состоявшимся;
- как правило, имеет место дарение небольшой доли от объекта, после чего следует купля-продажа;
- практикуется дарение небольшой доли со стороны третьего лица, являвшегося участником общества и предоставляющего приобретателю возможность беспрепятственно купить у обязанного лица спорный объект.
8. При обходе преимущественного права посредством внесения вклада в уставный капитал общества:
- признаками обхода будут продажа обязанным лицом доли участия во вновь созданном обществе, отсутствие у последнего иных активов, факт его недавнего создания, факт отсутствия у него хозяйственной деятельности;
- напротив, сохранение обязанным лицом статуса участника во вновь созданном обществе, осуществление им корпоративных прав, наличие у такого общества иных активов, хозяйственной деятельности и т.д. свидетельствует об отсутствии признаков обхода.
Обязанности лица продающего долю недвижимости
Продавец доли недвижимости, который проводит отчуждение своего имущества, должен уведомить всех остальных участников о своем намерении в соответствии со ст. 250 ГКРФ. В данном случае составляется письменное извещение с указанием стоимости и других важных условий осуществления сделки.
Дольщики могут рассматривать данное предложение на протяжении 30 дней при продаже недвижимости и 10 дней при реализации движимого имущества. По истечении времени продавец получает право продажи доли недвижимости другому постороннему субъекту, если заинтересованные лица дали отказ.
При отказе дольщиков от приобретения доли имущества возможно осуществление продажи в досрочно порядке (до окончания установленного срока) согласно положениям ст. 250 ГК РФ. Процедура уведомления заинтересованных лиц может регулироваться другими федеральными законами.
Как воспользоваться правом преимущественного выкупа доли земельного участка?
Преимущественное право выкупа части земельного участка может быть использовано в том случае, если собственник одной доли в едином участке решил продать свою долю другим лицам (в том числе и посторонним).
В этом случае, собственники другой доли участка имеют право воспользоваться возможностью первоочередного выкупа земельного участка перед посторонними лицами по той цене, которую назначил продавец.
Для осуществления такого права достаточно заключить договор купли-продажи в простой письменной форме с действующим собственником, заверить документ нотариально (это требование является обязательным с мая 2013 года) и подать его на регистрацию в органы Росреестра для получения свидетельства о праве собственности.
В этом случае, при подаче документов необходимо доказать, что право такого преимущественного выкупа у покупателя есть (достаточно предоставить документы о нахождении долей по соседству с продающимся участком). Реализация права преимущественного выкупа может быть осуществлена в том случае, если продавец известил всех остальных собственников о том, что будет продавать свою долю, в письменном виде.
Если имущество выставлено на публичные торги, то право преимущественного выкупа теряется. Однако, если собственники других долей докажут, что не были соответствующим образом извещены о выставлении доли на продажу, результаты торгов могут быть оспорены.
При неуплате
налога при сдаче квартиры в аренду
можно понести серьезную административную ответственность.
Матери-одиночки могут оформить ипотеку на льготных условиях. Подробнее об этом читайте здесь.
Образец договора задатка при покупке земли можно скачать в нашей статье.
Обязанности лица продающего долю недвижимости
Продавец доли недвижимости, который проводит отчуждение своего имущества, должен уведомить всех остальных участников о своем намерении в соответствии со ст. 250 ГКРФ. В данном случае составляется письменное извещение с указанием стоимости и других важных условий осуществления сделки.
Дольщики могут рассматривать данное предложение на протяжении 30 дней при продаже недвижимости и 10 дней при реализации движимого имущества. По истечении времени продавец получает право продажи доли недвижимости другому постороннему субъекту, если заинтересованные лица дали отказ.
При отказе дольщиков от приобретения доли имущества возможно осуществление продажи в досрочно порядке (до окончания установленного срока) согласно положениям ст. 250 ГК РФ. Процедура уведомления заинтересованных лиц может регулироваться другими федеральными законами.
Правила оповещения граждан
Если владелец доли в одном объекте решает продать свою недвижимость, то им выполняются следующие действия:
- на основании статьи 250 ГК РФ преимущественное право покупки имеется у всех остальных совладельцев, поэтому первоначально доля по определенной стоимости предлагается им;
- далее составляется уведомление в письменном виде, в котором содержится информация о планируемой продаже имущества;
- в документе указывается, по какой цене планируется совершить сделку;
- может предлагаться по этому документу рассрочка или другие возможности, позволяющие другим владельцам квартиры выкупить долю;
- на основании данного уведомления остальные собственники недвижимости составляют отказ или заключают сделку.
Если просто отказываются граждане принимать уведомление, оно отправляется им по почте, причем дополнительно придется оплатить уведомление о вручении, чтобы у продавца имелись доказательства выполнения требований законодательства. При таких условиях оповещение обладает юридической силой даже при условии, если адресат отказывается от получения письма.
Через 30 дней после отправки уведомлений можно начинать продавать долю посторонним лицам, если совладельцы не изъявили желания приобрести ее самостоятельно.
Преимущественное право это
Такое право закреплено статьей 250 ГК РФ.Что такое преимущественное право покупки? Согласно этому праву владельцы долевого имущества имеют первоочередное право покупки доли другого совладельца.
Если кто-то из хозяев квартиры, находящейся в долевой собственности, продает свою часть, он должен предложить ее, в первую очередь, другим собственникам этого объекта недвижимости.
Совладельцы должны дать согласие на продажу доли, подтвердив его письменно. Они или покупают ее сами, или дают согласие и письменно отказываются от покупки.
Сообщить о продаже части квартиры нужно предварительно, дольщикам дается месяц на размышление и принятие решения по покупке или отказе от нее. Можно сообщить лично, по телефону, направить письмо.
ВНИМАНИЕ! Проще решается вопрос, если все дольщики проживают в данной квартире, в таком случае нет проблем в получении информации по продаже.
Если дольщики отказываются от покупки части жилья, выставленного на продажу его владельцем, они должны оформить отказ письменно и заверить его у нотариуса. Такой нотариально заверенный отказ прикладывается к документам, необходимым для оформления сделки купли-продажи доли.
Какие возникают проблемы
Один из дольщиков может дать согласие на покупку, но потом передумать, требовать изменения условий продажи. В таком случае владелец продаваемой части должен обратиться в суд с заявлением о разрешении такой спорной ситуации.
ВАЖНО! Если кто-то из дольщиков умирает на момент продажи части жилья, нужно будет ждать шесть месяцев, пока его права и собственность перейдут наследнику.
Сложной бывает ситуация, когда невозможно найти одного из дольщиков. Можно разыскивать его через полицию, другие органы.
Не менее проблематично продавать комнату в бывшем общежитии. Если комната не была приватизирована, она также считается долей общего имущества, хотя и является собственностью конкретного человека. Сколько бы на этаже не проживало семей, у каждой нужно будет спрашивать письменного согласия на продажу своего имущества.
Часто избирается путь с рассылкой писем с извещением, так как поговорить со всеми владельцами удается редко кому. Ценные письма будут доставлены, продавцу останется только подождать месяц до возможности приступать к оформлению купли-продажи.