Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры в браке — можно ли оформить покупку на обоих супругов?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Домовые книги раньше применялись в частном секторе и ведомственных зданиях. На 2022 год они упразднены. Однако словосочетание «выписка из домовой книги» все еще часто используется нотариусами или госструктурами в качестве синонима справки о регистрации.
Основной пакет документов для продавца
В отличие от Покупателя, которому для участия в сделке требуется, по сути, только общегражданский паспорт, Продавцу необходимо подготовить документацию о квартире и проживающих/зарегистрированных в ней лицах. Документы должны содержать следующие сведения:
- На законном ли основании Продавец получил права на недвижимость
- Проводилась ли перепланировка в квартире и, если да, были ли на нее получено необходимое разрешение
- Сколько у квартиры собственников, сколько в ней прописано людей и каковы их особенности (наличие среди прописанных несовершеннолетних детей и инвалидов может означать, что их невозможно будет снять с регистрации и выселить по закону)
- Нет ли на недвижимости ограничений и обременений
Эта информация будет проверяться Покупателем и/или сопровождающим его юристом. Если все в порядке, контрагенты заключат сделку купли-продажи, которая затем должна пройти регистрацию в Росреестре. В свою очередь Росреестр будет проверять все данные, указанные в документах.
То есть, Продавцу предстоит «заготовить» документы для трех шагов:
- Пакет, на основе которого Покупатель/его юрист будут проверять недвижимость на «подводные камни»
- Пакет, необходимый непосредственно для заключения ДКП
- Пакет, необходимы для регистрации сделки в ЕГРН
В нижеследующем списке указаны все документы, которые понадобятся Продавцу в ходе сделки, от ее начала до конца:
- Общегражданский паспорт РФ
- Правоустанавливающий документ на недвижимость
- Выписка из ЕГРН (свидетельств о регистрации права собственности старого образца все равно придется подтверждать свежей выпиской)
- Кадастровый и технический паспорта на квартиру
- Справка о составе семьи (то есть людях, прописанных в квартире; ЖК РФ пользуется именно такой формулировкой для обозначения прописанных на одной жилплощади людей, независимо от того, состоят ли они в реальном родстве между собой)
- Договор купли-продажи квартиры (который Продавец и Покупатель заключат между собой)
- Акт приема-передачи (документ, фиксирующий реальную передачу квартиры Продавцом Покупателю)
- Выписка с лицевого счета квартиры
- Справка из ФНС об отсутствии налоговой задолженности
- Согласие супруга/ супруги Продавца (при их наличии) на продажу недвижимости
Остановимся на каждом из документов подробнее.
Общегражданский паспорт. Необходим на всех этапах сделки в качестве документа, удостоверяющего личность контрагента. Если сделка происходит через представителей, паспорта должны предъявлять представители, вместе с нотариальной доверенностью.
Свидетельство о праве собственности. В настоящее время не актуальны ни старые свидетельства на гербовой бумаге, ни те, что, начиная с 2016 года печатались на простом листе формата А4. Действительны лишь свежие расширенные выписки из ЕГРН. Срок их действия – 30 дней. Получить выписку можно не только лично, но и через Госуслуги, либо на официальном сайте Росреестра.
Договор купли-продажи. ДКП составляется, минимум, в трех экземплярах: для Продавца, Покупателя и представления в Росреестр. Если Покупателей/Продавцов больше одного – для каждого необходимо предусмотреть свой экземпляр. В ДПК в обязательном порядке должны быть внесены следующие пункты:
- Имена и паспортные реквизиты Продавца (Продавцов) и Покупателя (Покупателей)
- Дата и место подписания Договора
- Описание объекта недвижимости с его точным адресом
- Выражение воли сторон (Продавец – продает, Покупатель – покупает)
- Стоимость недвижимости
- Способ и порядок передачи денег
- Подтверждение того, что в квартире больше никто не прописан (если пока прописаны – должен быть указан срок снятия с регистрационного учета)
- Подтверждение того, что на данную недвижимость не претендуют третьи лица
Если хотя бы один из перечисленных пунктов в договоре будет отсутствовать – Росреестр его не зарегистрирует. Оформление будет признано ненадлежащим, то есть, не дающим оснований для законно перехода прав собственности.
Для регистрации к ДКП необходимо приложить акт приема-передачи. Он фиксирует тот факт, что Продавец передал Покупателю имущество в натуре. То есть, исполнил свои обязательств по Договору.
Справка из ИФНС об отсутствии задолженности по уплате налогов. Получить ее можно в территориальном налоговом органе. Действительна такая справка с течение полугода. Если за этот период налогоплательщик изменил фамилию (например, в результате заключения ли расторжения брака), к справе прилагается документ, подтверждающий это. То есть, свидетельство о браке/разводе.
Выписка из ЕГРН. Этот документ необходим, если жилье не состоит на кадастровом учете. Либо проводится его перепланировка. В остальных случаях (если объект недвижимости уже внесен в Росрестр) для заключения сделки выписка не нужна.
ВНИМАНИЕ! Не нужен для сделки и технический паспорт. С 2008 года этот документ не имеет юридической силы. Техпаспорт нужен лишь Покупателю для проверки.
Правоустанавливающие документы, зарегистрированные в надлежащем порядке. Этот документ подтверждает законность права Продавца на недвижимость. Сведения о нем необходимо внести в ДКП. В качестве правоустанавливающего документа могут выступать:
- ДПК (в котором нынешний Продавец указан в качестве Покупателя)
- Договор мены
- Договор дарения
- Договор ренты
- Постановление суда о праве гражданина на квартиру (вступившее в силу)
- Нотариальное свидетельство о наследовании
- Свидетельство о приватизации квартиры, предоставленной ОМСУ
B кaкиx cлyчaяx вoзмoжнo oтcтyплeниe oт нopм пpaвa
3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:
- Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
- Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
- Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
- Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.
Образец договора купли продажи квартиры в Украине
Образец договора показан ниже. Это общий типовой вид бланка, а сам текст на нём может немного видоизменяться в зависимости от нотариуса и условий сделки по квартире.
Основные пункты: кто продаёт, кому, за сколько, какую именно квартиру – всегда есть. Но могут вноситься дополнительные пункты и сам текст выглядеть иначе.
Это лицевая часть договора, есть ещё обратная. На ней ставят свои подписи покупатель и продавец, тем самым подтверждая прочтение договора и согласие с ним.
Внизу ставит печать нотариус, который подтверждал сделку и номер, под которым сделка зарегистрируется в реестре.
В итоге этот документ и будет являться договором купли продажи квартиры, который покупатель получает на руки вместе с выпиской из реестра.
Какая информация содержится в договоре купли-продажи квартиры
- Реквизиты продавца и покупателя, их данные паспорта, номер идентификационного кода.
- Адрес продаваемого объекта недвижимости, его технические характеристики.
- Данные о документе, на основании которого квартира принадлежит продавцу.
- Семейное положение покупателя.
- Информация о том, что квартира на момент продажи не заложена, не сдана в аренду, на неё не наложен арест или запрет, не имеет долгов.
- Сумма оценки.
- Цена продажи.
- Информация о том, что продавец получил деньги в полном объёме.
- Срок выписки и освобождения квартиры.
- Кто оплачивает затраты по оформлению договора.
- Дата проведения сделки, адрес нотариальной конторы, фамилия нотариуса.
Выводы по договору купли продажи
Если правильно составленный, заверенный и зарегистрированный договор купли-продажи уже в ваших руках, то это свидетельствует о том, что вы стали полноценным и законным владельцем купленной квартиры или жилого дома.
Будьте осмотрительны и осторожны, проверяя документы. Обращайте внимание на личности продавцов. Здесь важно ничего не упустить. Лучше всё перепроверить несколько раз и не допускать ошибок.
Старайтесь выбирать квартиру для покупки не только с выгодными условиями сделки, но и с надёжными документами. Не слушайте советы риэлторов и посторонних малознакомых лиц. Если они не рискуют деньгами и слабо разбираются в документах, то могут советовать всё, что угодно.
Для безопасности и уверенности в результате лучше привлечь юриста для проверки документов и предварительных консультаций по оптимальным условиям сделки и минимизации возможных рисков. Как правило, он поможет сэкономить больше, чем стоят его услуги и обезопасит от возможных рисков и потери денег из-за признания в дальнейшем сделки недействительной.
Надеемся, что статья поможет вам совершить выгодную и безопасную покупку и теперь вы знаете всю информацию по договору купли-продажи квартиры в Украине. Удачных приобретений!
Как оформить договор купли-продажи квартиры
Если вы решили купить или продать квартиру, без договора купли-продажи не обойтись.
Договор купли-продажи нужен, чтобы зафиксировать все условия сделки и зарегистрировать право собственности на квартиру.
Когда покупка совершена, а право собственности зарегистрировано, супруги могут делать ремонт. Большая часть продающихся квартир нуждается в серьезных изменениях, мало какая жилплощадь полностью соответствует всем предпочтениям новых владельцев.
Хотите поменять окна, обновить сантехнику, сделать теплые полы, натяжной потолок? Планируете обустроить квартиру в стиле лофт, арт-деко, прованс или другом? Все ваши желания исполнит компания, которая занимается комплексными ремонтами квартир. Талантливый архитектор подскажет вам современные идеи перепланировки, поможет с выбором материалов, а мастера быстро и качественно реализуют все решения.
Уютная квартира, стильная и функциональная — теперь это не мечта, а реальность, и помогает в этом комплексный ремонт!
Проверка юридической чистоты объекта
Проверка квартиры перед покупкой включает анализ недвижимости на отсутствие обременений, изучение владельца и выявление третьих лиц, имеющих преимущественное право на покупку квартиры. Нотариус не станет заверять соглашение, если:
- квартира находится под залогом или арестом – отчуждать такое имущество запрещено законом;
- нарушены права и интересы ребенка – если в квартире проживает несовершеннолетний, или у него здесь есть доля, продажа возможна только при предоставлении ему нового жилья, притом, оно должно быть не хуже предыдущего, а доля в нем – не меньше той, которую он имел;
- появились третьи лица, которые имеют права на квартиру и не соглашались с ее продажей – возможно, кто-то из жильцов был временно снят с регистрации;
- дом находится в аварийном состоянии – по закону сделки с такой недвижимостью запрещены.
Общие правила купли-продажи
Купля-продажа квартиры между родней подчиняется тем же правилам, что и купля-продажа, участники которой — посторонние друг другу люди.
Порядок организации процесса следующий:
1) проведение предварительных переговоров сторон — продавец и приобретатель обсуждают условия будущего договора купли-продажи (ДКП);
2) сбор необходимых документов;
3) составление и подписание ДКП;
4) регистрация прав в Росреестре и официальный переход права собственности от продавца к покупателю;
5) передача квартиры по акту и окончательные расчеты участников.
Факультативный этап — заключение предварительного договора, который не является собственно ДКП недвижимости, но закрепляет намерение сторон заключить это соглашение в будущем. Предварительный договор нередко предполагает перечисление продавцу небольшого задатка.
В каких случаях разрешение не требуется?
Рассмотрим подробно, может ли вы, являясь мужем или женой, провести сделку с недвижимостью, купленной в браке, без согласия друг друга, если один из вас — собственник? Существует ряд ситуаций, где можно обойтись без согласия второй половины на заключение подобной сделки, но также бывают и случаи, которые не дают такого права. Итак, НЕ нужно согласие на продажу общей жилплощади при следующих обстоятельствах:
- Если она была куплена мужем или женой до процедуры официального узаконивания отношений и один из них был собственником.
- Если отчуждаемое жилье было приобретено по программе приватизации, а продавец выступает ее собственником. В данном случае фактически совместные денежные средства супружеской пары не тратились, так как приватизация предполагает бесплатную передачу квартиры от государства гражданам (участники приватизации оплачивали лишь оформление документов).
- В случае, если квартира получена по договору наследования. Наследник имеет право самостоятельно распоряжаться своими активами.
- Если отчуждаемая недвижимость является подарком и была оформлена на продавца (мужа или жену) по договору дарения.
- Иные случаи, при которых не тратились семейные денежные средства на приобретение той или иной недвижимости.
В Гражданском кодексе РФ указано, по умолчанию при покупке жилья супругами действует режим совместной собственности. Это правило сохраняется и в 2019 году. Чаще всего недвижимость регистрируется на одного из супругов – так проще с документами.
Но допускается возможность приобрести именно долевую собственность, т.е. оформить за каждым из супругов его часть квартиры, например, в следующих случаях:
- при подписании соглашения о разделе имущества уже после оформления совместной собственности (так называемое выделение долей, производится при участии нотариуса);
- при подписании брачного договора, причем он может быть составлен и до сделки, и после нее;
- приобретение каждым супругом доли в квартире отдельно на собственные средства, не нажитые в браке, например, на подаренные деньги или вырученные от продажи личного имущества.
В любом случае алгоритм покупки квартиры мужем и женой в долевую собственность практически не отличается от обычного порядка действий. Следует учесть несколько нюансов, например, указать в договоре доли каждого владельца, а также произвести оплату стоимости имущества отдельно за каждую долю.
Договор купли-продажи автомобиля 2019 года
Вторая сложность – доля перейдет в совместное владение: 50% продавцу (мужу) и 50% покупателю (жене), что опять же не выгодно. Супруги могут заключить между собой брачный договор.
Отчасти согласия можно избежать, но для этого у покупателя должны иметься личные средства (например, унаследованный вклад в банке). Текст документа должен включать пункт о том, что «приобретаемое в браке имущество переходит в индивидуальную собственность получателя этих доходов». Читайте «Как правильно составить и оформить брачный договор?
Таким образом, при продаже доли в квартире супругу она перейдет к покупателю, а не станет совместным имуществом (п. » Есть ли смысл продавать долю квартиры супругу в браке? Зато это актуально при разводе – когда нужно разделить общие активы, а уже потом распоряжаться ими по своему усмотрению.
Супругам предстоит: Пример: Супруги подали заявления на развод, получили свидетельства в ЗАГС и поделили общую квартиру.
Cделки супругов покупка недвижимости
В Самаре такие дома располагаются в зелёной зоне с видом на реку Волгу, площадью от 300 до 1 000 кв. м. и, соответственно, ценой от 30 000 000 рублей и выше. Так как реализовать на рынке недвижимости отдельно стоящий дом с земельным участком по такой цене трудно, по такой категории сделок мы работаем на пару. Риелтор ведёт переговоры и весь процесс продажи объекта, а я обеспечиваю правовую поддержку при заключении договора: начиная от ввода в эксплуатацию только что построенного дома, подключения коммуникаций, присвоения адреса и оформления соответствующей документации, заканчивая организацией самой сделки в Росреестре. По одному из таких объектов и была проведена огромная работа правового характера, получена кипа документов, исправлено множество ошибок, допущенных застройщиком при оформлении разрешительной документации.
Необходимо ли согласие супруга на покупку квартиры в 2023 году?
Для начала обратимся к статьям Семейного кодекса, где сказано:
- совместно нажитое имущество в браке является для супругов общим. При разводе оно делится пополам, независимо от уровня дохода, если иные условия не предусмотрены брачным договором (ст. 34 СК РФ);
- по умолчанию считается, что покупка имущества согласована между супругами. Потому не требуется согласия ни устного, ни письменного (ст. 35 СК РФ).Однако, сделка оспорима, если будет доказано, что один из них не согласен или не знал о ней.
Необходимость оформления нотариального согласия супруга на покупку квартиры устанавливается в каждом конкретном случае. Обычно, если сделкой занимается риэлтор, то он рекомендует получить документ, когда второй супруг:
- не принимает участие в любых этапах сделки: осмотре квартиры, обсуждении покупки, подборе документов и т.д.;
- категорически не согласен с приобретением недвижимости.
Неотделимые улучшения – когда вместо согласия есть претензии
Даже если у одного из супругов есть недвижимое имущество, приобретенное им до брака, в момент развода есть вероятность, что второй супруг потребует свою долю. Основанием для этого должны быть неотделимые улучшения – изменения, которые произошли с недвижимостью за время брака, были сделаны за счет труда или общих средств супругов (или того, кто претендует на долю), и привели к увеличению рыночной стоимости недвижимости.
В качестве причин, приведших к неотделимым улучшениям, могут выступать:
- Реконструкция
- Увеличение общей площади недвижимости (например, за счет возведения пристроек, мансарды и т. п.)
- Капитальный ремонт
- Переоборудование
Улучшения должны быть очевидны как на техническом, так и на юридическом уровне. Доказательства личных вложений денег должны быть документированы (подойдут выписки с банковских счетов, квитанции, акты выполненных работ).
Такие споры обычно рассматриваются через суд. Причем в судах разных инстанций судьи приходят к разным решениям по этому вопросу, потому что законодательная база дает простор для юридической инициативы.
Частный случай: Супругами был произведен ремонт в квартире, принадлежащей жене. Это дало мужу основания полагать, что теперь он должен получить долю в квартире. В ходе судебного разбирательства суд может прийти к выводу, что произведенные манипуляции относятся к текущему ремонту, и не влияют на стоимость жилья. А это значит, что претензия будет отклонена.