Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Основания признания договора дарения недействительным». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Когда составляется дарственная на недвижимость на родственника или другое лицо, российским законодательством предусматривается две формы договора дарения. Они различаются тем, какое имущество планируется передать в дар, а также условиями, которые оговариваются в данном документе.
Когда дарение квартиры запрещено
Согласно российским законам, оформлять документ о дарении можно не во всех ситуациях. Законодательство запрещает передавать недвижимое имущество безвозмездно в следующих случаях:
- Если обе стороны – коммерческие предприятия;
- при передаче недвижимости от пациента к лечащему врачу или соцработнику;
- государственным служащим, когда недвижимость планируется быть подаренной в рамках исполнения ими своих прямых должностях обязанностей;
- учеником учителю.
Когда выгодно передавать жилье по договору дарения?
Выбирая способ оформления передачи квартиры или доли в ней другому лицу, специалисты рекомендуют опираться на следующие критерии при выборе договора дарения. Подписание такого документа, как полагают опытные юристы, выгодно и удобно, если
- стороны сделки – близкие родственники, а передача жилья для них – просто формальность;
- у дарителя есть еще одно жилье, где он может проживать, передав свою квартиру или долю в ней другому лицу;
- у дарителя есть полная уверенность в том, что, когда он подпишет договор дарения, он по-прежнему будет иметь право жить на подаренной жилплощади.
Когда договор дарения могут аннулировать
В некоторых случаях договор дарения может быть признан недействительным, а подаренная квартира — вернуться изначальному владельцу. По словам юристов, дарение может быть аннулировано:
- Если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
- Если обращение одаряемого «с подаренной недвижимостью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты», то он может через суд попытаться ее вернуть. «Например, даритель провел в квартире все детство, там выросли его дети. Он подарил квартиру, а одаряемый стал небрежно к ней относиться, ломать и разводить в ней костры. Даритель имеет право обратиться в суд и требовать отмены дарения», — пояснил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев;
- Если даритель переживет одаряемого. В договоре дарения может быть указано право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого;
- Если недвижимость была подарена дарителем «с целью причинить вред имущественным интересам кредитора при банкротстве». «К примеру, даритель незадолго до признания его банкротом подарил квартиру одаряемому. Такую сделку могут признать недействительной и квартиру включат в конкурсную массу», — уточнил Григорий Скрипилев;
- Если даритель не имел права дарить недвижимость или недвижимость была подарена лицу, которое не может быть одаряемым (например, чиновник);
- Дарение может быть признано недействительным из-за ошибок в договоре (например, отсутствие в договоре предмета дарения или его неточное описание) или в случае встречного предоставления со стороны одаряемого, добавила Ася Тер-Саркисова;
- Поводом для аннулирования договора может быть ситуация, когда дарителем выступали несовершеннолетние или недееспособные граждане или дарение произошло после смерти дарителя;
- Если сделка была совершена под влиянием обмана или заблуждения дарителя;
- Сделка может быть отменена, если даритель в момент ее совершения не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, например, из-за проблем со здоровьем. «Такое основание применяется в случае, когда дарителем выступает пожилой человек либо лицо, которое внешне не обладает признаками психического расстройства, но его заболевание может быть подтверждено в дальнейшем на основании заключения судебно-психиатрической экспертизы», — уточнила Ася Тер-Саркисова.
- Требовать отмены договора дарения может кредитор дарителя-банкрота, который является индивидуальным предпринимателем, добавила Софья Волкова. «Например, индивидуальный предприниматель понимает, что он на грани банкротства. У него есть три квартиры, а это значит, что две из них точно попадут под реализацию. В попытке избежать этого, он дарит две квартиры, например, брату и сестре. Но если в процедуре банкротства выяснится, что дарение было произведено в течении 6 месяцев до признания его банкротом, то кредиторы, как заинтересованные лица, могут требовать его отмены», — объяснила она.
Можно ли отменить договор дарения, пребывая с дарителем в гражданском браке?
В случае с официальным браком все однозначно супруг имеет право оспорить договор дарения, заключенный без его согласия.
Если же даритель оформляет дарственную в пользу своего родственника на квартиру, где он просиживает совместно с «гражданским» супругом, все несколько сложнее. Нотариального согласия на дарение от него не требуется. С точки зрения закона гражданские супруги абсолютно автономные субъекты, сколько бы времени по факту не длилась их совместная жизнь.
Но если речь идет о совместно нажитом имуществе, гражданский супруг имеет право подать иск. Однако ему придется доказывать факт своего финансового вложения в недвижимость (затраты на строительство, ремонт, оплату коммунальных услуг и прочее). Для этого понадобятся документы (например, чеки на покупку строительных материалов) и надежные свидетельские показания.
Что может стать предметом дарения
Предметом дарения может быть любая вещь, движимое и недвижимое имущество: ценные бумаги, деньги, коллекции антиквариата, монет, книг, картин, жилье, доля в жилье, автомобиль, а также имущественные права. Кроме того, предметом сделки может стать освобождение от исполнения имущественной обязанности: к примеру, кредитор-даритель освобождает должника от долга.
Передача в дар может произойти сразу же или в оговоренный в договоре срок, при наступлении определенного момента или события. Например, человек решил переехать в другую страну и подарить свою коллекцию картин другу так, чтобы право собственности на неё перешло после определённой даты, например, даты выезда дарителя за границу.
Сделать это можно только через суд. Оспорить дарение квартиры после смерти дарителя чаще всего хотят дедушки, бабушки, супруги, наследники, братья, дяди, тети, племянники. Особенно если имущество могло достаться им по наследству, но по каким-то причинам было подарено одному из родственников или вообще чужому человеку.
Если имущество, на которое претендует истец, не имело к нему отношения при жизни дарителя (наследники не помогали с ремонтом жилья, его уборкой и поддержанием в хорошем состоянии, оплате коммунальных платежей), процедура оспаривания сделки дарения усложняется. Дело в том, что подобные операции совершаются добровольно, и, если кто-то из родственников решил отписать квартиру или дом постороннему, это его право, которое оспорить после смерти дарителя крайне сложно.
Доказательства для суда
Договор дарения можно оспорить только в судебном порядке и в большинстве случаев при наличии веских доказательств. Именно поэтому такая сделка считается в России предпочтительной. Шансов оспорить завещание куда больше, чем подставить под сомнение дарственную. Однако дом, квартира и другая недвижимость могут стать предметом долгих судебных тяжб в обоих случаях. Нужно настраиваться на длительный процесс.
Прежде чем подавать заявление в суд, истцу стоит убедиться, что у него есть все основания для того, чтобы оспорить договор дарения. Здесь мало иметь желание и собственное представление о несправедливости: суд, как и Москва, слезам не верит. Стоит подготовить убедительную доказательную базу, исходя из которой суд увидит, что права истца действительно были нарушены или ущемлены.
Moжнo ли ocпopить дapcтвeннyю нa дoм
Moжнo, в cyдeбнoм пopядкe. Oтcyдить дapcтвeннyю нa дoм мoжeт и caм дapитeль, и eгo зaкoнныe пpeдcтaвитeли либo нacлeдники в cлyчae cмepти дapитeля. Пpичин для oтмeны coглaшeния мнoгo, иx мoжнo ycлoвнo paздeлить нa тpи бoльшиe гpyппы:
- Cдeлкa зaключeнa c нapyшeниeм зaкoнoдaтeльcтвa, c цeлью мacкиpoвки дpyгoй cдeлки. Нaпpимep, ecли дoгoвop дapeния иcпoльзoвaли для пoкyпки, пpoдaжи, oбмeнa нeдвижимocти, чтoбы yйти oт нaлoгooблoжeния.
- Пopoки вoли — ecли cдeлкa былa coвepшeнa пoд дaвлeниeм, в бeзвыxoднoм пoлoжeнии дapитeля, c иcпoльзoвaниeм oбмaнa.
- Пopoки cyбъeктa, или coвepшeниe cдeлки лицoм, нe имeющим нa этo пpaвa — нaпpимep, ecли дapитeль нe являeтcя coбcтвeнникoм или нe пoлyчил paзpeшeниe cyпpyгa пpи coвмecтнoй coбcтвeннocти.
Поэтапность процесса оспаривания договора дарения
Процесс возвращения подаренной квартиры через суд является довольно сложной процедурой, требующей сильной доказательной базы, в противном случае выиграть дело будет невозможно.
Для того чтобы вернуть подаренное жилье, надо найти доказательства того, что соглашение подписано с нарушением определенных правил, предусмотренных законом.
В этом случае факты нарушения должны быть документальными, например, если человек подписывал договор, пребывая в состоянии недееспособности, надо иметь на руках заключение врача, если человеку обещали уход и обманули, надо собрать письменные свидетельства от соседей и т.д.
При собирании доказательных бумаг надо помнить, что допустимый срок подачи иска исчисляется двенадцатью месяцами со дня, когда стал известен факт нарушения при оформлении дарственной. Когда все документы, доказывающие право на возврат жилья дарителю собраны, надо сформировать исковое заявление, прикрепив к нему доказывающие бумаги.
Важным моментом является то, что в случае, если заявление составляется самостоятельно, то есть без помощи юриста или адвоката, не стоит пользоваться примерами заявлений, потому что каждый исковой случай считается индивидуальным и имеющим личный подтекст.
В исковом заявлении оглашается просьба о возврате квартиры дарителю в связи с определенной причиной, наличие которой подтверждается документами (указывается вид и название документов, которые будут прикреплены к заявлению).
Дальше следует оплатить пошлину и с заявлением, талончиком по оплате пошлины и доказательными документами можно обращаться в суд, которым будут регламентироваться дальнейшие действия истца.
Покупатель обязательно должен посмотреть документы, в которых содержится перечень лиц, зарегистрированных в квартире. Если среди этих лиц значится тот, кто ранее был дарителем по договору дарения, необходимо принять дополнительные меры, чтобы обезопасить себя от возможных судебных споров в будущем (выяснить обстоятельства, по которым лицо продолжает жить в квартире; желательно встретиться с ним лично; проверить, кто оплачивает коммунальные услуги и пр.).
В некоторых случаях договор дарения может быть оспорен дарителем по основанию введения его в заблуждение, если он не имел намерений дарить квартиру и продолжает пользоваться квартирой, которая является единственным жильем для него (см., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.02.2019 по делу N 33-8034/2019).
Договор дарения не может предусматривать какого-то встречного обязательства одаряемого (п.1 ст. 572 ГК РФ). Тем не менее, на практике встречаются случаи, когда на одаряемого возлагаются какие-то обязательства. Например, в договоре дарения можно встретить право дарителя квартиры на пожизненное пользование подаренной квартирой (то есть обязанность одаряемого не препятствовать дарителю пользоваться квартирой и жить в ней). Покупатель квартиры должен внимательно прочитать договор дарения и найти в нём такие условия, которые будут ограничивать его право собственности после приобретения такой квартиры. Как видим, обязанность одаряемого может быть скрытой (если она не прописана прямо, а следует из права дарителя).
Встречаются в практике и такие случаи, когда право пожизненного проживания дарителя в квартире в договоре дарения не было прописано, но одаряемым было составлено письменное заявление, удостоверенное у нотариуса, о том, что даритель сохраняет право пожизненной регистрации в квартире.
В этом случае право пожизненного проживания дарителя в квартире может быть сохранено даже после продажи квартиры и даже в том случае, когда такое заявление впоследствии было отменено одаряемым (см., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.01.2017 по делу N 33-1137/2017).
Проживание дарителя в квартире после перехода права собственности на неё к одаряемому встречается и при банкротстве дарителя. Некий гражданин, имеющий значительную задолженность, заключает договор дарения с целью вывести своё имущество на третьих лиц, тем самым исключив его реализацию в рамках банкротства. Такая сделка совершается лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия в виде перехода права владения, пользования и распоряжения квартирой к одаряемому. Даритель продолжает проживать в квартире и оплачивать коммунальные услуги.
В этом случае договор дарения является ничтожной сделкой, кредиторы дарителя вправе предъявить в суд требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной. Если договор дарения заключен и/или регистрация перехода права собственности по такому договору произошла в течение трех лет до принятия судом заявления о признании дарителя банкротом или после принятия указанного заявления, договор дарения может быть оспорен в рамках процедуры банкротства.
При этом, если даритель проживал в квартире и оплачивал коммунальные услуги на момент, когда покупатель заключил договор купли-продажи в отношении указанной квартиры, покупателю может быть отказано в признании его добросовестным приобретателем, а квартиру у него истребуют в конкурсную массу банкрота-дарителя.
Конечно, можно дать общую рекомендацию — покупайте квартиру только в случае отсутствия в ней зарегистрированных лиц, но по разным причинам это не всегда возможно. А кроме того, даже покупка такой квартиры может нести риски для покупателя, о чем будет сказано далее.
Даритель имеет неоплаченные долги
Суд всегда подозрительно относится к договорам дарения, так как для должника это отличный способ стать неимущим и законно не платить по долгам. Поэтому судебные органы могут легко отказать дарителю в сохранении права пользования квартирой, если он подарил свою квартиру и теперь говорит, что ему негде жить.
Также суд может отказать в признании банкротства гражданина, если будет установлено, что тот подарил все свое имущество. Тогда уплаты долгов не избежать. Если сделка производится предпринимателем, либо юридическим лицом, закон вправе отменить дарение по иску заинтересованного лица, если дарственную оформили в пределах шести месяцев до банкротства.
Поэтому не стоит оформлять договор дарения, если у собственника есть непогашенные долги. Помните, что у дарственной есть не только плюсы, но и минусы.
Может ли одаряемый отказаться от договора?
Да, одаряемый в любой момент может отказаться от подарка до подписания договора, то никаких последствий не возникнет.
Если право собственности на дом уже было зарегистрировано, или договор был подписан, то даритель может потребовать с одаряемого оплаты понесенных расходов.
Договор дарения – что нужно знать?
Дарение регулируется главой 32 ГК РФ. И касается не только вещей. Когда говорят о дарственной, то обычно имеют в виду передачу недвижимости. Однако дарение предполагает безвозмездную передачу не только объектов недвижимости, то и любых вещей, денежных средств или прав.
Согласно ст. 572 ГК РФ даритель безвозмездно передает (или обязуется передать в будущем) одаряемому вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
Когда говорят о дарственной, то обычно имеют в виду передачу недвижимости. Однако дарение предполагает безвозмездную передачу не только объектов недвижимости, то и любых вещей, денежных средств или прав.
В случае недвижимости сделка оформляется в письменной форме. По общему правилу обязательного нотариального удостоверения не требуется – это на усмотрение сторон. Но есть исключения, установленные ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ: сделки от имени несовершеннолетних и ограниченно дееспособных граждан, а также дарение долей в праве общей собственности подлежат нотариальному удостоверению.
У сделок с недвижимостью есть особенность – они считаются заключенными только в случае государственной регистрации в Росреестре.
Закон запрещает дарение с какими-то условиями – это безвозмездная сделка. Запрещается дарение между коммерческими организациями, а также подарки госслужащим, сотрудникам медицинских, образовательных и иных организаций стоимостью выше 3 тыс. руб. (от лиц, получающих услуги в этих организациях).
Еще одна интересная возможность – это обещание дарения в будущем. Это особый договор, который заключается в письменной форме и который можно исполнить принудительно.
Здесь Вы можете скачать образец договора дарения недвижимости.
Что такое «обычный подарок небольшой стоимости»
Имеется «заковырка» и с суммой подарка. В законе нет четкой стоимости, до которой даруемое признается обычным подарком. Специалисты заявляют о том, что указание конкретной суммы необходимо, в таком случае исчезнут разночтения и непонимания правовых положений кодекса. Это касается пункта 1 статьи 576 Гражданского кодекса РФ, где имеются существенные ограничения в установлении правоспособности государственных и муниципальных учреждений. Но они не играют никакой роли для обычных подарков.
Есть еще один аспект – статья 295 Гражданского кодекса, которая накладывает ограничения предприятиям по владению только недвижимым имуществом. Право хозяйственного ведения или оперативного управления подразумевает то, что юридическое лицо может подарить вещь в том случае, если на это согласен сам собственник. По-видимому, норма относится и к данному исключению, поскольку фирма способна сама распоряжаться имуществом. Обычные же подарки небольшой стоимости не попадают под это правило.
Как защитить права дарителя и одаряемого?
Также в законе нет положений о преступных действиях при отзыве имущества: дело в том, что одаряемый при возврате может нанести ущерб дару. В итоге будет совершен возврат поврежденного объекта. Помимо этого первый способен совершить преступные действия в отношении дарителя и его близких. Поэтому имеется необходимость юридической защиты путем внесения соответствующих поправок в пункт 1 статьи 578 Гражданского кодекса, регламентирующего отмену дарения. Специалисты предлагают внести редакцию, при которой можно отменить сделку, если одаряемый совершил какое-либо преступление по отношению к дарителю или его близким, будь то уголовное или затрагивающие честь и достоинство человека. Факт данных действий подтверждается или самим виновником, или в суде.
Эта же статья требует правок в пункте 5, поскольку предмет должен возвращаться в исходном состоянии. Если ему был нанесен какой-либо ущерб, то одаряемый отдает сумму в денежном эквиваленте объекта. О необходимости подобной редакции уже заявляли некоторые исследователи.
Также необходимо защитить и права одаряемого, что будет юридически справедливым и правильным. Для этого следует указать в статье 580 Гражданского кодекса степень и форму вины дарителя за ненадлежащее исполнение обязательств перед одаряемым. При этом нести ответственность он будет только в случае умысла или грубой неосторожности.
Однако следует помнить, что к передаваемому имуществу нельзя предъявлять требования по его качеству, поскольку договор дарения безвозмезден. Единственное условие – оно не должно приносить вреда здоровью, жизни и имуществу получателя. Если даритель знал о возможных рисках и не предупредил об этом, а дар нанес какой-либо ущерб, то одаряемый имеет полное право на запрос возмещения убытков. Но при наличии явных недостатков, даже если они навредили, даритель не несет никакой ответственности.
Кто может подать иск?
Первоначально надо определиться с тем, кто может оспорить дарственную на квартиру. Процедура может выполняться разными лицами, у которых могут быть различные причины:
- Даритель. Он может отменить документ, если у него есть доказательства, что одариваемый нанес вред его жизни или здоровью. Также нередко приходится обращаться в суд, если получатель дара обращается с полученной недвижимостью неправильно, что ведет к ее полному уничтожению или разрушению. Нередко в документе оговаривается, что договор перестает действовать, если одариваемый умирает раньше дарителя.
- Одариваемый. Получатель дара может отказаться от такого подарка, но только до того момента, пока не будет передана недвижимость в собственность. Отказ следует оформлять в письменной форме, а также желательно заверить его нотариально.
- Близкие родственники дарителя. Наиболее часто именно родственники человека, подарившего свою недвижимость третьим лицам, заинтересованы в том, чтобы дарственная была оспорена. В этом случае они самостоятельно выискивают разные причины для проведения процесса. Обычно в качестве основания выступают ошибки в документе, признание дарителя недееспособным, а также убийство дарителя одариваемым. Нередко такие сделки признаются мнимыми или устанавливается, что даритель подписывал договор под давлением. Легко оспорить документ, если жена дарителя не давала на заключение сделки письменное согласие.
Оспаривается ли дарственная, просто отменяется ли дарителем? Для признания недействительным договора дарения в любом случае придется обращаться в суд.